13 марта 2019
Все вопросы перепланировки закреплены на законодательном уровне. Под перепланировкой понимаются работы, которые направлены на улучшение характеристик жилого помещения и коммуникаций внутри квартиры.
Статья 26 Жилищного кодекса РФ содержит основные пункты, по которым можно делать законную перепланировку.
К ним относится:изменение жилищных параметров, которые необходимо вносить в паспорт объекта;перенос коммуникаций;увеличение, перенос дверных проемов.
Перед подачей заявления на перепланировку, необходимо подготовить пакет документов.
К ним относятся:план помещения;письменное заявление остальных собственников, об их согласии на проведение перепланировки;справка о составе семьи или выписка из домовой книги;разрешение дирекции заказчиков.
После подписания комиссией акта, собственник помещения должен получить новый кадастровый паспорт в БТИ, в котором будут внесены все сведения о проведении работ.
Если гражданин получает отказ в согласовании проведения работ, он должен быть выдан в письменном виде. В отказе должны быть перечислены причины, по которым согласование невозможно.
Разрешение можно будет получить на следующие виды работ:
    Застекление балкона и лоджии.
    Увеличение площади санузла за счет коридора. При этом должен быть соблюден уровень пола.
    Соединение кухни и комнаты с помощью создания открытой арки.
При проведении работ по перепланировке запрещено:
    Сносить несущие стены и конструкции.
    Создавать дополнительную нагрузку на перекрытия пола.
    Устанавливать подогрев пола за счет общего отопления.
    Расширять балкон за счет жилых помещений.
    Проводить перепланировку в домах, признанных аварийными.
    Устанавливать ванную комнату в месте, где у соседей снизу находится жилая комната.
    Переносить коммуникации.
    Устанавливать мансарды за счет переустройства чердачных помещений.
Кроме того, нельзя получить разрешение на перепланировку в панельных домах, построенных до 1970 года.
Но чаще всего процесс приобретения перепланировкой законного статуса производится в судебном порядке после получения отказа из Администрации. Даже самые опытные строители не всегда знают требования, по которым выдается разрешение.
Небольшое несоответствие может привести к тому, что в согласовании всех работ будет отказано.
Если собственнику необходимо обращаться в суд, он должен произвести следующий алгоритм действий:
    Составить исковое заявление.
    Собрать все необходимые документы, которые требуются для получения согласования.
    Оплатить государственную пошлину в размере 300 рублей.
Рекомендуется пригласить на объект независимую комиссию, которая проведет осмотр объект и составит акт.
Если решение суда будет положительным, то на его основе владелец сможет получить новый кадастровый паспорт на помещение. Если же решение вынесено не в пользу истца, он может подать апелляцию в течение 30 дней.За незаконную перепланировку на владельца помещения налагается штраф в размере до 2500 рублей. Для юридических лиц размер штрафа может варьироваться от 350 000 до 1 000 000 рублей.При этом на собственников налагается не только штраф, их обязуют привести помещение в должный вид. Владелец помещения обязан в течение полугода выполнить предписание суда.Многие жильцы квартир считают, что их недвижимость является неприкосновенностью.Основываясь на это, они проводят ремонтные работы, не уведомляя компетентные органы. При этом ошибочно полагая, что их изменений никто не увидит.
В соответствии с действующей статьей 7.21 КоАП, в случае нарушения правил исполнитель ремонтных работ или собственник объекта должен понести материальную ответственность за проведение самостоятельной перепланировки, и сумма штрафа в данном случае колеблется в районе 1 000-2 000 рублей.
При этом есть ряд работ, которые не требуют предварительного согласования с государственными органами, и в частности, это относится к проведению косметического ремонта, смены отделки, а также замене различной встроенной мебели.
В соответствии с действующей статьей 7.21 КоАП, в случае нарушения правил исполнитель ремонтных работ или собственник объекта должен понести материальную ответственность за проведение самостоятельной перепланировки, и сумма штрафа в данном случае колеблется в районе 1 000-2 000 рублей.
При этом есть ряд работ, которые не требуют предварительного согласования с государственными органами, и в частности, это относится к проведению косметического ремонта, смены отделки, а также замене различной встроенной мебели.
Помимо этого, если собственник собирается менять электрическую плиту, антенну, кондиционер или тарелку, ему нужно будет получать соответствующее разрешение, причем смену газового отопительного прибора можно провести полностью самостоятельно, если это не предусматривает необходимости прокладки новых коммуникаций.
Отдельное внимание стоит уделить тому, что некоторые работы даже не должны согласовываться с БТИ, и в дальнейшем достаточно будет только обратиться туда для регистрации изменений, и касается это:перемещения сантехники (в определенных границах);обустройство дверных проемов в несущей стене;смена или застекление балкона;пристройка или демонтаж тамбурного помещения;достройка или демонтаж межкомнатных перегородок;перемещение дверных проемов.
Для того, чтобы согласовать проект перепланировки помещения, нужно подготовить определенный пакет документов, а именно:
    гражданский паспорт заявителя;
    копия эскиза или проекта;
    разрешение, полученное от Жилищной инспекции;
    акт, подтверждающий соответствие нормативным требованиям всех проводимых работ.
Помимо этого, также потребуется получение нового кадастрового паспорта. Далее все документы подаются вместе с заявлением на согласование перепланировки в БТИ.
Без согласования можно сделать какой-нибудь проем в ненесущей стене или межкомнатной перегородке, а также остеклить балкон, установить кондиционер или провести демонтаж встроенной мебели, в то время как список запрещенных работ более обширен, и включает в себя:
    любые работы, которые лишают возможности нормального проживания в указанном помещении;
    разрушение несущих стен;
    разрушение коммуникаций, включенных в состав общедомового имущества;
    перемещение устройств отопления на лоджии или балконы;
    расширение лоджий или балконов за счет площади жилых комнат;
    обустройство арки, соединяющей кухню и жилую комнату, если на кухне стоит газовая плита;
    перемещение туалета в те месте, под которыми у соседей снизу располагаются жилые комнаты.
При этом нужно учитывать, что по закону нельзя:
    изменять внешний вид здания;
    проводить перепланировку без согласия всех несовершеннолетних владельцев;
    заниматься ремонтом, влияющим на жизненные условия или ограничивающим доступ к коммуникациям.
    Далее лучше всего получить консультацию по перепланировке в государственном органе, который занимается согласованием этих вопросов. После этого оформляется обращение в Жилищную инспекцию (отдел капитального строительства), куда нужно будет предоставить технический паспорт объекта, экспликацию и поэтажный план. Все эти документы оформляются в БТИ.
План помещения до перепланировки
В конечном итоге внесенные изменения регистрируются в пожарной службе, архитектурном отделении и СЭС. После этого государственным служащим понадобится приблизительно месяц для того, чтобы оформить разрешение на проведение перепланировки.
Для согласования нужно будет подготовить следующий пакет документов:
        заявление на согласование;
        проект помещения, которое будет ремонтироваться;
        документы, подтверждающие наличие у заявителя права собственности;
        технический паспорт;
        документ, подтверждающий согласие на проведение перепланировки со стороны всех жильцов, проживающих на территории указанного жилья;
        акт, полученный в БТИ.
        Образец акта о произведенных работах
Если же в конечном итоге государственный орган вынесет отрицательное решение и откажет в возможности проведения перепланировки, заявитель имеет право оспорить данное решение в судебном порядке, предоставив следующие документы в качестве доказательства своей правоты и соблюдения всех норм действующего законодательства:
            исковое заявление с указанием основных требований;
            эксиз или проект проводимых работ;
            квитанции, подтверждающие оплату государственной пошлины;
            документы, подтверждающие право собственности на квартиру;
            другие справки, которые могут понадобиться в отдельном порядке.
В переустройство включаются такие процедуры, как:
                Изменение жилищных параметров;
                Смена коммуникационных систем, включая переустановку оборудования отопления;
                Любые модификации, отмеченные в технической и правоустанавливающей документации на недвижимый объект.
Статьей 26 ЖК РФ устанавливается список работ, проведение которых подлежит получению разрешительной документации в соответствующих службах::
                Преобразование нахождения стен, окон и дверных проемов, лестниц между этажами, шкафов, встроенных в конструкции, санузлов и кухонных приборов, канализации и вентиляционных люков;
                Перемена функциональности объекта внутри квартиры. Это связано с переделкой жилых помещений в бытовые;
                Реорганизация фасадов, застекление лоджий, вывод на фасадную стену кондиционера, спутниковых установок, антенн, установка сетчатых перекрытий и другие переделки, сказывающихся на архитектуре строения. Такие переустройства не оказывают влияния на план квартиры, но влекут согласование проектной документации по перепланировке;
                Изменение половых покрытий. Это могут быть заложение новой стяжки, включение системы полов с подогревом и др.

Проектному согласованию подлежат:
                    Перенос, разборка и перестройка перегородок между комнатами;
                    Смещение и постановка дверных заслонов;
                    Изменение пространства жилья, имеющей много жилых помещений;
                    Преобразование проемов в перекрытиях;
                    Снос части основных конструкций;
                    Образование коридора;
                    Изменение кухонного пространства, санузла;
                    Перемещение места расположения туалетной и ванной комнат, кухни;
                    Соединение санузлов;
                    Получение новых помещений;
                    Увеличение жилой территории за счет нежилой;
                    Замена газовых установок на иные;
                    Перенос электробытовых точек, топливных систем;
                    Проведение вентиляционных выходов.

Для осуществления таких видов работ нужно получать разрешение соответствующих инстанций.
                    Кроме того, существуют реконструкционные работы, которые нельзя производить. Это переустройство квартиры:
                    Несогласованное с остальными собственниками либо жильцами;
                    Без соблюдения требований инженерной, санитарной, строительной, эксплуатационной защиты недвижимости;
                    Допускающее осложнение условий использования помещения или проживания людей;
                    Связанное с построением или удалением несущих стен, влекущих создание помещения без естественного освещения или централизованных отопительных приборов;
                    Вследствие чего возникают перемены в архитектуре здания.

Категорически запрещается:
                    Встраивать газопровод в стену;
                    Закрывать вентиляционные люки;
                    Объединять лестничные площади и коридор;
                    Изменять расположение кухонных и ванных комнат;
                    Соединять территорию лоджии и площадь внутреннего размещения;
                    Проведение демонтажа порогов, размещенных на выходах с балкона;
                    Демонтаж блоков подоконников;
                    Увеличение уже существующих проемов в наружных конструкциях на входе с лоджии;
                    Разбор блока подоконника, если с его помощью удерживается балконная плита;
                    Соединение двух жилых объектов, если их собственниками являются разные люди. Это возможно, когда владельцем является один и тот же человек;
                    Сооружать препятствия доступу к коммуникационным и контролирующим измерителям.

Не считаются перепланировкой действия по:
                    Проведению косметических работ;
                    Установление дополнительных дверей;
                    Монтаж входных загородок;
                    Замена встроенных шкафов и других приспособлений;
                    Устанавливание новой сантехники.
                    Если перепланировка квартиры не прошла процедуру согласования, без составления проекта, добросовестный владелец должен осуществить следующие действия:
                    Показать цитату целикомПоказать всю переписку

К видам работ, не требующим согласования с БТИ, но в обязательном порядке отображающимися в технической документации всех помещений (техплане) относятся:
                    перемещения сантехники (в определенных границах);
                    устройство в несущих стенах дверных проемов;
                    работа по остеклению лоджии или балкона;
                    демонтаж межкомнатных перегородок, их возведение;
                    изменение местоположения дверных проемов с заделкой старых;
                    демонтаж тамбурного помещения либо его сооружение.